贷款公司合同(企业贷款合同)

买了住宅楼结果烂尾了，业主是否需要继续还贷？ 从裁判文书网的判例来看，全国各地各级法院的审判思路大概经历了从普遍肯定到逐渐否定的转变。

以前：普遍认为业主要还

此前，法院基 本上均认为业主应当继续支付按揭。

法院认为在“烂尾楼”案件中存在着三个主体，而对业主而言有两个法律关系，一个是业主与开发商之间的商品房买卖法律关系，一个是业主和银行之间的借贷还款法律关系，至于房地产开发商和银行之间的商品房担保贷款合同等法律关系与业主无关。

因此，业主与开发商的购房合同，以及业主与银行的贷款合同属于两个独立的法律关系，那么它们各自的法律关系也是独立的。所以前者的合同履行出现问题，根据合同的相对性，并不影响后者的借贷法律关系。

只有个别案件中，法官会根据双方合同的约定进行权衡。2018年，广东省高级人民法院做出的（2018）粤民申7516号民事裁定是其中典型。

在本案中，招商银行惠州分行申请再审，要求业主黄某继续还按揭。理由是光耀公司作为房地产开发商没有交付房屋是它违约，和惠州分行没关系，黄某和银行的合同是有效的，应当继续支付本金利息。

广东省高院找到理由，认为惠州分行原本应当将给光耀公司的贷款发放到它的商品房预售款专用账户，然而惠州分行明知商品房按揭款应当专款专用，还将贷款发放到光耀公司的其他银行账户，有可能引发不良后果，所以惠州分行也有过错。

于是裁定驳回了惠州分行的再审申请，但也没有直接认为黄某就无需再交付按揭，而是认定，黄某在该商品房具备交付条件之前，可以不再交付按揭，如果后续商品房有交付的可能，那么黄某才应当继续支付按揭。但无论如何，目前黄某已经向惠州分行交付的本金和利息，不退回给黄某。

虽然并不彻底，但是比起判决继续支付按揭已经有了转变。

近年来：普遍认定不还，论证理由同一化

2019年之后，法院的审判思路逐渐发生改变。

2019年6月，安徽省淮北市中级人民法院的（2019）皖06民终488号判决书率先认定业主遇到烂尾楼的可以不再支付按揭。

在本案中，业主陈某支付按揭，但北方房地产公司一直未能建成交付大厦，于是陈某在2018年和北方房地产公司解除了商品房买卖合同。法院认为，这个解除是有效的协议，那么陈某与银行间订立的商品房担保贷款合同的目的就无法实现，也应该认为该合同已经解除。

于是法院认定，在北方房地产公司已经取得全部购房款，也不需向陈某交付房屋的情况下，由陈某继续向银行承担还款责任，不符合立法本意，也显失公平。最终判决北方房地产公司承担向徽商银行淮北分行偿还本息的义务。

之后，最高人民法院作出了关于烂尾楼的典型判决，在（2019）最高法民再245号判决书中明确了业主可以不再还贷款。

在本案中，王某也是交了首付款，又交付按揭，结果遇到烂尾楼。最高人民法院从三个角度论证王某无需继续交付按揭的理由。

第一，主体责任角度。因房地产开发公司未能按时交房，所以商品房预售合同解除，所以和银行的借款合同解除，所以业主王某不是对银行还款的义务人，房地产公司才是。

第二，格式条款角度。在银行和业主王某的合同中存在格式条款，根据该条款，业主王某和房地产公司的合同解除的，业主仍应当还款本金利息和罚金等。最高法认为，这意味着银行要求业主王某在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某的责任，所以该条款无效，也就对王某不具有拘束力。

第三，按揭贷款商业模式的平衡角度。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。前者要求王某付房款，房地产公司交房；后者要求银行将王某的贷款给房地产公司，房地产公司用这笔钱建房。

接下来最高法展开了精妙的说理，认为由于王某并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王某取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。如果房地产公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某支付的首付款及银行的按揭贷款；银行既依据合同约定享有抵押权，又同时享有对房地产公司和王某的债权；只有王某未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。

因此，若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

在此之后，全国各地法院普遍以最高法的该判例为参考，在烂尾楼案件中判决业主可以不再交付按揭，按揭贷款模式平衡部分的说理部分更是被各级法院的判决书普遍引用。

因地而异，具体判断有不同

虽然目前烂尾楼案件的普遍判决情况是支持业主不再继续还贷，但这首先因地而异，并非所有地区均支持烂尾楼业主可以不再还款。

如辽宁省鞍山市2022年判决的（2022）辽03民终98号案例。在本案中，业主夏某主张其作为购房者并无过错，是因为房地产公司导致其在未取得房屋的情况下又要承担贷款偿还的责任，显失公平。

法院则认为，虽然在房屋买卖合同法律关系中，夏某作为购房者，确无过错，但是她未按照其与银行签订的《贷款合同》按时还款，导致担保公司承担保证责任亦是事实。我国合同违约责任采用严格责任原则，在无法律特别规定的情况下，合同当事人不能以其无过错或因第三方过错而不履行合同义务。

其次，不同审级之间的判决也有差异。如河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初4532号民事判决认为，业主与房地产公司和银行签订的两份合同是独立的，所以二者之间的效力并不影响，因此判决业主马某继续支付剩余贷款的本金利息。

而该案上诉之后，郑州市中级人民法院的（2021）豫01民终8144号判决书参考了最高法（2019）最高法民再245号判决书的说理意见，最终认定马某无需继续支付剩余贷款的本金利息。

此外，关于利息、违约金等具体钱款的判决也因案而异。

违约金方面。在贵州省贵阳市中级人民法院的（2022）黔01民终43号判决中，业主要求房地产开发商支付给自己违约金，法院认为开发商是因为国家房地产政策调控及疫情等客观因素影响导致逾期交房违约，不是主观故意追求违约，所以不支持。但考虑到双方合同补充协议有相关规定，因此开发商要支付给业主全部已付款的1%做违约金。

与此相反，在陕西省神木市人民法院的（2022）陕0881民初1566号判决中，法院虽然认定业主不再交付按揭，由房地产开发商偿还对银行的剩余贷款本金利息，但是业主要支付给房地产开发商违约金14万。

利息方面。贵州省贵阳市中级人民法院的（2021）黔01民终12015号判决认定，业主之前交给房地产公司的首付款，不仅要退还给业主本金，还要根据同期银行活期存款利率标准支付利息。

而贵州省贵阳市中级人民法院的（2021）黔01民终13510号判决中，则是因为当事人在合同中约定了如果业主以逾期交房为理由解除合同的，房地产公司不向业主支付资金占用费，再加上国家房地产政策调控及疫情等客观因素，所以法院没有判决房地产公司同时要支付给业主首付款的利息。

可见，当事人的合同约定也在很大程度上影响退还钱款的本金利息以及违约金等具体情形。