额贷款公司(重庆三快小额贷款公司)
最近所长发现一件事，近几个月香港出现了大量的银主盘，连续几个月银主盘数量破百，数量上升趋势明显，从几个亿的豪宅到几百万的公屋，各个价位的房子都有。
银主盘是什么，所长之前已经科普过了（戳回顾），简单来说就是贷款供楼，供到一半买家没钱了，供不下去，被债主收回的房子。
而最近的这些银主盘多和加按、二按和借财仔（财仔就是财务公司）有关。
图：HK01
2017年，一个内地客户买下了鸭脷洲南区·左岸的三套豪宅，加起来1.39亿，之后又不断把房子拿出来抵押加按，最后欠下了2.25亿债务。
最近这3套房子全都沦为了银主盘，被债主收回了。
还有人用呼吸plan（发展商提供的按揭），花5,940万买了个别墅，但是没能及时还款，房子就被收回了。
图：HKET
大家也都看出来了这些人采用的都不是常规的贷款方式，贷款方式用得好，可以做到钱生钱，但要是用不好，那就是钱房两空，这次所长就来给大家介绍一下买楼高手会用的进阶版贷款方式。
还是先从常规方法说起。
常规操作
难度：★★★
风险：★
买楼最常规的方法就是银行贷款。
现在香港贷款买楼的政策是：
1000万以下的物业，最高可以贷款90%；
1000万-1200万的物业，最高可以贷款80%；
1200万-1920万的物业，最高可以贷款960万。
图：智富
这种常规贷款方式限制比较多，收入一定要过压力测试，一般每月还款额不能超过月收入的50%。
有些人收入过不了压力测试，但还想买房怎么办？
这个时候，就轮到呼吸plan上场了。
进阶版1：呼吸plan
难度：★
风险：★★★★
呼吸plan指的是开发商买新楼提供的贷款方案，收入审查要求非常低，很多都能免压测，而且能贷到8至9.5成，能呼吸就能借到钱，所以俗称“呼吸plan”。
图：经济一周
呼吸plan的利息会比银行高，还款的前2、3年会比较低，甚至有的开发商前2、3年免息。
这种可能适合收入不稳定的人，还有一些炒楼客可以只出一点首付先买个楼花，满3年房子升值后，直接把房卖掉，赚差价。
但是这有两种风险，一是开发商的财务公司出问题，二是买家自己出问题。
像恒大在签约后突然更换了财务公司，本来说好能贷9成的买家，突然只能贷8成，中间差的钱要自己补，补不起就要赔定金。
图：HK01
而像文章开头那种，借钱借得太容易，没有准确评估自己的财务状况，供到一半突然供不起了，这就是买家自己出了问题。
进阶版2：转按套现
难度：★★★★
风险：★★
转按就是你本来向A银行/财务公司借贷买房，中途又由A转移到B银行/财务公司借贷，一般要做压力测试。
这样做的好处，是可以套现！
戳图片看转按例子
比如你买了套600万的房，向A银行借了6成贷款，也就是360万，供一段时间后还欠银行260万，但房子已经升值到了800万。
这时你可以转按，把房子转去B银行再做一次贷款，同样是6成按揭可以借到480万！这480万还掉欠A银行的260万，还剩下220万！又一套房的首付出来了。
进阶版3：加按套现
难度：★★★★
风险：★★
同样的还有加按套现，加按就是向本来借钱的银行或者财务公司重新申请按揭，和转按的区别在于换没换银行。
简单来说，加按就是向A借了一次后，再借一次；而转按是向A借钱后，再去找B借钱，然后还钱给A。
比如说你之前花500万买了套房，做6成按揭，贷款额为300万。
现在房子升值到了550万，还剩250万没还，向银行申请加按。银行会重新给房子估值，还是做6成按揭，新贷款额为330万，扣除未供的250万，加按后业主可套现约80万。
图：经济一周
不过加按也是要做压力测试的，如果你的收入过不了，也没办法加。
而且加按后要还的利息应该也会变多，如果不是房子涨幅明显，没必要来这一出，并且要量力而行。
像南区·左岸的买家就是随着房子升值，不断向财务公司加按，贷款额直接加到2.25亿，最后买家放弃了供楼（不确定是因为还不起，还是不想还了）。
就是这套房
图：HK01
进阶版4：二按
难度：★★★★
风险：★★★★★
这种方法可以帮到那些首付不足的人。
二按就是在物业本身已有按揭下，再抵押物业，申请第二份按揭，这就称之为“二按”。
同一套房子，先向银行借笔钱，再向财务公司借笔借钱，这就叫二按。
还是举个例子，一套1400万房子，按现在的政策银行最多只能借5成就是700万，但发展商可能会联系财务公司提供二按，再借一部分钱给买家，假设借300万，这就叫二按。
有了二按，买家的首付就从700万减到了400万。
戳图片看买家二按的例子
但是！借的钱越多利息也就越多，而且采用二按的人每个月要还两份钱，一份是还给银行，一份还给财务公司，还贷压力很大。
一些买家会先借二按，然后等房子升值后再通过转按的方式，甩掉二按。
除了二按，还会有三按、四按……就是不断把房子拿出来抵押、贷款、套现。
最近沙田河畔花园有一个例子，买家在2019年4月以477.5万买入了河畔花园的一套房子，向银行做了一按，之后又找财务公司做了二按、三按、四按……后来破产了。
相关单位
想必大家也都看出来了，所长这次讲的方法更适用于炒楼的人，虽然可以借助杠杆将资金利用到尽，但风险也很高。
所长建议大家量力而行，特别是有刚需的朋友，最好选择常规方案。
*图像影音来自网络，本文由港房研究所原创，转载请联系港房研究所微信公众号（ID：fanginhk）。