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什么是存量房“带押过户”业务？“带押过户”有什么好处？应该如何办理？交易过程中资金安全如何保障……2022年12月27日，邯郸市自然资源和规划局印发了《关于推行存量房“带押过户”模式通知》。

6月20日，市政府新闻办召开新闻发布会，邯郸市自然资源和规划局相关领导就我市推行存量房“带押过户”模式政策进行解读。

关键词：无须还贷、无须垫资可直接过户

存量房“带押过户”通俗地讲就是房屋在抵押期间，买卖双方达成买卖意向，经与金融机构（贷款银行）商定后，可申请办理买卖交易过户的一项便民业务。

“带押过户”政策是以《民法典》第406条规定为法律基础。

《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在还没有结清的按揭贷款，而且按揭贷款当前没有逾期的情况。

发布会上，邯郸市自然资源和规划局二级调研员张书宽介绍，存量房过户时，对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除，买方需要使用商业或公积金贷款购房的，买方贷款银行或公积金管理部门可会同买卖双方共同申请不动产转移加抵押“双预告登记”，业务受理审核登簿后，自动生成电子证照，实时推送至银行或公积金管理部门，依据不动产登记电子证照发放贷款，贷款资金到账与不动产转移登记、“预转本”登记手续同步办理，实现存量房“带押过户”。

“传统模式要求先解押才能过户，解押就意味着卖方必须要还款，不还款就不可能解押，也就无法办理过户。”张书宽说，尤其遇到买方如果需要贷款购房，就必须先办理过户和抵押，银行才能放款。在这种情况下，卖方想要用买方的贷款还自己的贷款用以解除抵押几乎是不可能的。这种情况下，卖方就必须筹措过桥资金，偿还银行贷款，会额外增加一大笔支出，尤其是遇到买方贷款迟迟放不下来的情况，长期占用过桥资金，成本也在大幅增加。

“‘带押过户’政策的落地，核心就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，使得卖方不必再筹措‘过桥资金’，偿还贷款，以此降低交易成本，刺激二手房市场的交易活力。”张书宽分析说。

关键词：办理流程简便

无须提前还贷就可以进行房屋买卖，房子可以在短时间内变现，对于房主来说真是省了不少事。“‘35号文’中对存量房‘带押过户’的办理流程进行了明确。”张书宽说。

首先，买卖双方签订存量房买卖合同后，买方将购房首付款存入提存或托管账户，即可向银行或公积金管理部门申请商业贷款或公积金贷款。卖方向其贷款机构申请还款，抵押权人出具同意转让函。

在买方贷款审批通过后，贷款银行会同买卖双方在各金融机构不动产登记便民服务网点申请不动产转移加抵押“双预告登记”，银行同时提交同意“预转本”登记的申请。据了解，目前市自然资源和规划局已与全市19家银行签署了合作协议，共开设不动产登记便民服务网点278个，群众可选择就近办理。

不动产登记机构依申请完成登记后，即时向银行或公积金管理部门推送不动产登记电子证照，银行或公积金管理部门放款至公证提存或托管帐户。买卖双方到不动产登记机构办理不动产转移登记的同时，将买方贷款抵押权人的抵押预告登记一并办理“预转本”登记。

关键词：申请资料有哪些

对存量房“带押过户”的申请资料在“35号文”中有明确规定。

办理不动产转移加抵押“双预告登记”需要提交：不动产权证书、不动产预告登记的约定、存量房买卖和借款抵押合同、抵押权人同意转让函、当事人身份证明、银行营业执照及授权委托书等资料。

办理转移登记及“预转本”登记需要提交：不动产权证书和证明、存量房买卖合同、买卖双方及配偶身份证明、婚姻关系证明、税费缴纳凭证等材料。

关键词：不动产、公证处、银行三方协作防范金融风险

传统模式下，买方想要贷款购买二手房，就需要向贷款银行提出申请，银行先行审批，后过户登记，最后才放款。在这个过程中，为了配合买方的贷款，房子是先完成过户的，这也就意味着，此时卖方承担的风险是巨大的，有可能落得房财两空的境地；同时，买方一旦在办理贷款的过程中出现征信等问题的影响导致银行不放款，为避免违约，买方就需要通过其他方式来筹措大量资金支付给卖方。

张书宽介绍道：“在传统的二手房买卖过程中，买卖双方都承担着很大的压力，有些交易也会因为存在较大的交易风险而取消。而‘带押过户’政策不需要先解押买方即可办理贷款，如果最终过户出现问题，房款还能原路返还，可最大程度保障双方利益，将风险降至最低。”

“针对买卖双方和金融机构担心的交易资金安全问题，市自然资源和规划局结合司法、各金融机构采取‘双预告’登记模式保障金融机构权利，公证提存或银行托管方式，协同防范金融风险。”张书宽介绍，通过不动产登记机构推行不动产转移加抵押“双预告登记”模式，金融机构将贷款放款流程优化为“双预告”登记后放款，实现“用新贷还旧贷”“带押过户”“无缝衔接”，保障金融机构权利。

张书宽说：“以‘双预告登记’模式保障‘带押过户’业务安全顺利开展，是我市在省内首创的一项改革举措。”

那么什么是公证提存和银行托管？它们又是如何保障资金安全的？

公证提存是公证机关作为第三方，依照法定条件和程序，让买方将首付款和银行贷款一并存入提存账户，依据买卖双方签订的提存公证约定，双方完成转移登记后，使用提存资金对卖方贷款进行代付后，将剩余购房款拨付至卖方个人账户的行为。需要注意，公证提存账户是不允许司法查封冻结的账户。

银行托管是指，买方将首付款和银行贷款一并存入托管银行的托管账户，托管银行作为第三方，依据买卖双方签订的托管合同约定，双方完成转移登记后，使用托管资金对卖方贷款进行代付后，将剩余购房款拨付至卖方个人账户的行为。

据了解，买卖双方在签署存量房买卖合同时，同步签署公证提存或银行托管协议、委托书，由买方将首付款和银行贷款存入公证提存或银行托管账户。在完成不动产过户前，一旦发生风险或双方自愿撤回登记的，资金原路返还，避免产生经济纠纷，保障金融机构放贷资金安全。

张书宽表示，开展存量房“带押过户”是一项便利市民百姓的重要举措，无须第三方机构提供担保服务，可以最大程度降低居民的交易成本。

邯郸新闻传媒中心记者 赵鸿粼